政府信息公开

托克逊县商品房预售资金监管实施方案

（试行）

为加强商品房预售资金管理，维护预售商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场交易秩序，促进房地产市场平稳健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于转发<吐鲁番市商品房预售资金监管实施意见>的通知》（吐政办函〔2022〕95号）等有关法律法规，结合托克逊县实际，制定本方案。

一、监管范围

本县行政区域内的新建商品房项目，按照《吐鲁番市商品房预售资金监管实施意见》和本方案相结合开展商品房预售资金监管。

商品房预售资金，是指房地产开发企业将已取得《商品房预售许可证》的商品房出售给买受人，买受人所支付的房价款。房价款包括购房人缴纳的定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款等。

二、监管工作职责

托克逊县住房和城乡建设局是本县商品房预售资金监督管理机构（以下简称“监管机构”）,负责制定、监督、协调本县行政区域内商品房预售资金监管的具体措施。

三、监管期限

商品房预售资金的监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至完成房屋所有权首次登记止。

四、监管系统

通过新疆房产管理云平台对商品房预售资金实施网络化管理。

五、监管银行确定

综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，经托克逊县政府常务会议讨论研究，确定托克逊县农村信用合作联社为托克逊县商品房预售资金监管银行。

六、预售资金监管账户设立

（一）监管账户按照一次预售许可申请对应一个账户的原则建立。

（二）房地产开发企业按照监管银行的要求，持相关资料到监管银行开立监管账户。

（三）房地产开发企业开立监管账户后，与监管机构、监管银行签订《托克逊县商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）。监管协议需明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，监管协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户应当《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置公示《商品房预售资金监管账户公示单》(附件十）。

（四）房地产开发企业在签订监管协议后，登录新疆房产管理云平台，录入监管账户基本信息，上传下列资料：

1.监管账户开户凭证；

2.三方监管协议；

3.委托书；

4.经办人身份证明；

5.其他资料；

提交申请后，监管机构1个工作日内办结。

七、监管额度的确定

1.根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，监管额度按照总预售款的30%确定，可按照房地产开发企业资质和信用等级、经营业绩等情况，适当调整商品房预售资金的监管额度。

2.总预售款的2%作为农民工工资保证金，已缴纳农民工工资保证金的，监管额度降低2%，未缴纳的，监管额度提高2%。

八、购房款缴存和监管资金入账

（一）预售房款全部缴存至监管账户，账户资金达到监管额度后，超出部分作为非监管资金，房地产开发企业可以提取使用。

（二）房地产开发企业与购房人订立商品房买卖合同网签后，向购房人出具《商品房预售资金交存单》（附件一），引导购房人选择下列方式将商品房预售款全部存入监管账户：

1.购房人将首付款或全款通过资金监管专用pos机或其他入账方式,将资金直接转入对应的监管账户，监管银行同时将预售款信息通过监管系统实时上传给监管机构。

2.购房人分期付款应按照商品房预售合同约定时间节点通过资金监管专用pos机或其他入账方式，将分期付款资金及时打入监管账户，监管银行同时将分期付款信息通过监管系统实时上传给监管机构。如未按时或未足额入账监管系统自动报警提示。监管机构及时通知开发企业督促购房人2个工作日内入账，是开发企业的原因不入账的，监管机构关闭该企业网上签约系统，暂停该企业销售，直至入账为止。并将上述情况记入该企业诚信档案。

3.购房人按揭贷款，房地产开发企业要向贷款银行提交《商品房预售资金交存单》（附件一），由贷款银行或公积金管理中心按照《交存单》直接将贷款金额转入商品房预售合同对应的监管银行监管账户。监管银行应及时将存入金额、网签合同号、存入时间等信息通过监管系统上传给监管机构。

九、项目施工进度申报

（一）项目工程进度申报，房地产开发企业在申请拨付监管资金前，在监管系统中申报项目进度，上传下列资料：

1.资金使用节点证明：①施工进度节点，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；②主体结构封顶，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；③竣工验收的，提交建设工程竣工验收备案表。④完成不动产首次登记的，提交不动产首次登记证明；

2.施工进度影像资料；

3.其它资料。

（二）监管机构收到资料后，应当在3个工作日内完成现场查勘，签署《商品房预售资金监管现场查勘表》（附件二）。

十、监管额度内资金使用管理

（一）监管账户中监管额度内资金应当专款专用，必须用于工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和人工等相关费用支出。

（二）监管账户资金达到监管额度后，房地产开发企业方可申请使用监管额度内资金。监管额度内资金直接拨付至施工方账户，不得拨付至房地产开发企业账户。

房地产开发企业申请使用监管额度内资金，应在项目工程进度现场勘查合格后，按下列节点申请使用监管额度内资金：

1.六层（含六层）以下的建筑，支取节点是：施工至首层室内地平标高（可使用监管总额度的30％）、建筑封顶（可使用监管总额度的60％）、竣工验收备案（可使用监管总额度的95％）、首次房屋所有权登记后监管额度内剩余资金全部支出，监管终止。

2.七层（含七层）以上的建筑，支取节点是：建设层数达地上层二分之一主体（可使用监管总额度的30％）、建筑封顶（可使用监管总额度的60％）、竣工验收备案（可使用监管总额度的95％）、首次房屋所有权登记后监管额度内剩余资金全部支出，监管终止。

（三）房地产开发企业登录监管系统，申请办理监管内资金拨付，并上传下列资料：

1.《商品房预售监管资金使用申请表》（附件三）；

2.《商品房预售资金监管现场查勘表》（附件二）、勘查照片;

3.工程进度（建设方、施工方、监理方签字盖章）；

4.工程施工合同；

5.付款凭证（包括人工、机械、材料费用）、账户信息；

6.授权委托书;

7.经办人身份证明;

8.其他资料。

（三）监管机构自受理之日起5个工作日内进行审核。经审核符合规定的，予以拨付；不符合规定的，不予拨付并说明理由。监管银行收到拨付通知，应当于2个工作日内完成监管资金拨付。

十一、监管额度外资金使用管理

预售资金进入监管账户并经监管系统确认后，房地产开发企业可以提取使用监管额度外资金。该部分资金应用于本项目工程建设。

十二、预售资金监管账户变更

（一）商品房预售资金监管协议一经签订，原则上不允许变更。因特殊原因，确需变更的，房地产开发企业向监管机构提出申请，提交下列资料：

1.《商品房预售资金监管账户变更申请表》（附件四）；

2.监管银行出具更名后的支行名称或账号变更证明文件；

3.相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件；

4.企业营业执照；

5.经办人身份证明；

6.委托书；

7.其他资料。

监管机构收到资料后3个工作日内向房地产开发企业《商品房预售资金监管账户变更通知书》（附件五），并按照本实施细则规定重新签订《监管协议》。

十三、解除监管协议

房地产开发企业取得房屋所有权首次登记证明文件后，在监管系统中申请解除监管协议，上传下列资料：

1.《商品房预售资金监管终止申请表》（附件六）；

2.不动产首次登记证明；

3.授权委托书；

4.经办人身份证明；

5.其他资料。

监管机构收到资料后5个工作日内完成审核，符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知书》（附件七），房地产开发企业持《通知书》到监管银行办理相关手续。

十四、网签撤销退款

房地产开发企业和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，房地产开发企业在监管系统中申请网签撤销退款，上传下列资料：

1.《商品房网签备案撤销及退款申请表》（附件八）；

2.经办人身份证明;

3.购房人身份证明；

4.委托书；

5.其他资料。

监管机构收到资料后2个工作日内，对撤销商品房预售合同网签备案、退款申请进行审核，符合条件和本地相关规定的，准予撤销商品房预售合同网签备案，予以退款。监管银行收到撤销通知，在2个工作日内根据购房款支付方式将监管资金原路退回购房支付账户。

十五、不明入账的处理

购房人未按商品房合同约定交存购房款,或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当配合监管银行在3个工作日内予以划分确认，房地产开发企业需在监管系统中进行不明入账划分操作，完成划分后，方可使用该部分资金。

十六、银行账务冲正

（一）因房地产开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户等原因，造成应纳入监管的资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业需在监管系统中进行银行冲正操作，上传下列资料：

1.《商品房预售资金监管冲正申请表》（附件九）；

2.预售资金错误划入监管账户的证明文件；

3.授权委托书；

4.经办人身份证明；

5.其他资料。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关放贷银行或汇款银行出具的证明文件。

（二）监管机构收到申请后2个工作日内，完成审批。

十七、本方案自印发之日起试行。

附件1

商品房预售资金交存单

附件2

商品房预售资金监管现场查勘表

附件3

商品房预售资金使用申请表

附件4

商品房预售资金监管账户变更申请表

                         办件号：

附件5

商品房预售资金监管账户变更通知书

办件号：

附件6

商品房预售资金监管终止申请表

办件号：

附件7

商品房预售资金监管终止通知书

          办件号：

附件8

商品房网签备案撤销及退款申请表

办件号：

附件9

商品房预售资金监管冲正申请表

            办件号：

附件10

商品房预售资金监管账户公示单

预售许可证号：

项目名称：

楼幢号：

监管银行：

监管账户：

监管账号：

注：

商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存现金（包括定金和房价款）或通过其他账户收存购房人支付的房价款。